이곳은 개발을 위한 베타 사이트 입니다.기여내역은 언제든 초기화될 수 있으며, 예기치 못한 오류가 발생할 수 있습니다.문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 경매(법률) (문단 편집) == 기타 == * 채무자측의 양도세: 일반적으로 돈이 없는 채무자가 채무를 변제 못하여 가지고 있는 부동산이 법원 경매로 넘어가는 것이 대부분의 케이스이다. 그러나 채무자는 경매로 강제 매각되어도 [[양도소득세]][* 물론 어디까지나 채무자가 과거 매수했던 가격보다 비싼 가격에 낙찰되었을 경우만 내는 것이다. 부동산이 대세하락으로 떨어지거나 해서 더 싸게 팔리면 양도소득세는 내지 않는다.]는 내야 한다. 설령 매각대금이 전부 선순위 근저당권자나 압류권자에게 전부 배당되어 채무자에게 돈이 한푼도 안 떨어져도 말이다. 이게 왜 그러나면 채무자가 그 부동산을 직접 팔고 그 매각대금으로 부채를 해결한 것과 마찬가지로 보기 때문에 유상양도로 보아 양도세 납부의무를 부과 하는 것이다. 실제 돈이 한푼도 떨어지지 않은 채무자들에게 양도세까지 내라는 것은 상당히 부조리하기 때문, 국회의원들이 세법 개정을 거론 할 법한데 앞서의 경우와 형평성 문제가 있기 때문에 개정은 쉽지 않을 것이다. 돈이 없어 경매로 자산이 강제로 넘어가는 사람들에게도 ___나라에서 정말 악착같이 뜯어간다.___ 결국 채무자 측에서 최선의 방법은 경매로 매각되기 전에 가능한 정상적 시세에 가까운 제 값으로 파는 것이다. 단, 이미 빨간 딱지(압류물표목)가 붙은 물건을 멋대로 팔면 교도소에 간다. * 이 바닥에서 쓰이는 배당금이라는 용어는 [[주식]]의 배당금과는 전혀 관련이 없다. 경매절차가 경료(완료)되면 경매채권자 및 이해관계인(배당요구채권자)들은 배당금이라는 이름으로 경락대금을 분배받지만, 이것이 배당소득세 과세의 대상이 아닌 것만 봐도 그저 이름만 빌린 것이라는 사실을 알 수 있다. * [[압구정동]], [[청담동]], [[대치동]], [[목동신시가지아파트]] 등 토지거래허가제 대상 부동산이라도 금융기관이 경매에 부친 것을 낙찰받은 경우에는 '''무조건 허가예외'''로 실거주 필요가 없다. 경매는 '''거래가 아니기 때문'''[* 경매의 진짜 목적은 매매하게 해주는 게 아니라 채권자가 채무자에게 "빌려준 돈을 일부라도 최대한 받게 해주는 것"이다. 낙찰자는 채무자에게 그걸 도와주는 사람이다. 현금이 아닌 채무자의 자산을 낙찰자가 현금으로 바꿔 주는 일을 하는 것이기 때문이다. 심지어 명도가 제때 안 될 위험성까지 지고 채무해결을 도와주는 사람이며, 국가(사법부) 입장에서도 피곤한 일 도와주는 고마운 사람이 된다. 일반적인 매매의 매수자나 매도자와 본질적으로 많이 다르기에 낙찰자는 여러 제한에서 자유롭다. 이 때문에 경매로 취득한 부동산은 [[정부]] [[주택담보대출]] 규제에서도 대부분 예외가 적용된다. 특히 [[지식산업센터]]나 [[상가]]같은 상업용 부동산은 그야말로 대출규제 예외의 광풍 지역이라 안 그래도 적은 규제가 경매까지 더해져서 규제가 없다시피하다. 그래서 부동산 시장이 좋을 때는 단돈 1원도 없는 사람이 [[상가]] 경매 낙찰을 받자마자, 법원 앞에 있는 공인중개사 사무소를 가서 한 시간만에 2천만원 프리미엄 받고 전매를 쳐버리는 일이 일어나 [[전설]]로 회자된 적도 있다. 그야말로 '''무에서 유를 창조하는 레벨'''이다.]에 허가 자체가 말이 안 된다. 그러한 장점이 있어 허가제 대상 아파트의 경우 2020년대 들어 경매낙찰가로 신고가를 경신하는 사례가 늘었다. 다만 구청 전산에 등록되지 않는 합법적 암거래(?)라서 구청확인은 불가능하다. 보통 법원경매는 낮은 가격에 낙찰받는 것이 정석인데 서울 25개구 모두 부동산 광풍으로 인해 매물기근에 시달리고 있어 어쨌든 잡아야 임자가 되기 때문에 응찰자는 최대한 많이 가격을 써내고 있다. [[한보미도맨션]]의 경우도 경매로 36억대 신기록을 썼는데, 2위 입찰자와의 가격 차이가 단돈(?) 1천만 원도 하지 않았을 정도로 대단히 치열한 시장이다. 현금 융통만 된다면 이렇게 낙찰받은 경우 전술했듯 명도 후 바로 전세 세입자를 구해도 된다. 일반 매수로는 꿈도 못 꾸지만 경매의 예외조항 덕분에 가능하다. * [[서울특별시]] 등 [[투기과열지구]]의 재건축, 재개발 조합원 승계도 국가나 금융기관이 넘긴 경매를 낙찰받은 경우 문제없이 승계된다. 증여, 매매의 경우 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택자에 한해 조합원 자격 승계가 되지만 법원경매의 경우 이러한 제한도 없다. 따라서 압구정동 재건축 아파트를 법원경매로 매입한다면 조합원 자격도 얻고 갭 투자도 가능하다. 물론 그만큼 현금이 있어야 한다. 법원경매는 바로 위에도 있듯 '''거래가 아니기 때문'''에 가능한 이야기. * 경매에 참가할 경우 보증금[* 보통 은행에서 자기앞수표로 발급 받아가져가는게 정석이다. 보증금이 단위가 100원 단위까지 나오는 경우가 많아서 가격이 낮은 물건 경매한다고 보증금을 현금으로 가져갔다가 법원 직원들이 5만 원짜리 1만 원짜리 1천 원짜리도 모자라 동전까지 세서 확인한다고 불친절하거나 차가운 표정으로 경매하시는 분이 수표도 안 챙겨오셨냐고 짜증내는 경우가 있다. 좋은 건 아니지만 처리해줘야 하는 걸 거부하는 게 아니고, 입찰자에게 욕설 등 불법의 영역에 해당하는 모욕을 하는게 아닌한, 처리하면서 짜증내는 거 자체가 불법도 아니라서 그러기 때문에, 기분 나쁠 수 있다. 근데 어차피 현금도 수표처럼 합법이라, 의외로 은근히 현금 가져가는 사람들도 어느 정도 있다. ] 이 외에도 반드시 자신의 신분증과 도장을 가져가야 한다.[* 대리인이 할 경우는 다른 서류들도 필요하다.] 제출서류에 도장을 매우 많이 찍어야 하기 때문.[* 서류에는 적은 도장만 찍지만, 봉투 2개를 주는데 봉투에만 도장 찍는 횟수가 매우 많다.] 법원 경매계 직원들이 친절하게 조언해주지 않기 때문에, 서류 오기재 뿐만 아니라 도장을 잘못 찍어서 경매입찰이 무효가 되는 경우도 많이 있다. 경매 초보들이 긴장해서 실수하는 건 흔하며, 경매를 많이 해본 업자들도 어쩌다가 한 번씩 실수를 해서 낙찰 기회를 날리기도 한다. 초보들과 달리 오히려 너무 긴장을 안 해서 집중력이 떨어져서 실수하는 경우. 경매입찰이라는 게 사실 전체적으로 따지고보면 복잡한 과정이 아니고 단순한 편인데, 실수 하나로 무효가 되는 게 법이므로 실수는 하지 말아야 한다. * [[갭 투자|대항력 있는 임차인을 끌어안고 인수하는 경우]], 경락가액과 임차보증금의 합이 [[취득세]]의 과세표준이 된다. 경락가액 2억 원, 임차보증금 5천만 원이면 취득세 과표는 2.5억 원이다. 이 경우 2억 원에 대한 취득세가 아니라 2.5억 원에 대한 취득세를 내야 한다. 잘못 신고했다고 부가금을 무는 사례가 왕왕 있으니 주의 할 것. [[분류:민사집행법]]저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기